住まいと法律

住まいと法律(不動産売買、借地借家、マンション、その他)

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念願のマイホームを建てました。どんな手続きが必要?

 念願のマイホームが完成間近です。友人が家を建てたときは、銀行の住宅ローンを利用したため、抵当権設定登記などいろいろと手続きが面倒だったそうです。
私の場合は、幸い無借金で建てたので、面倒な手続きは必要ないですよね?

 建物を新築した時は、その建物の所在地、構造、床面積などを特定する表示登記と所有者を特定する所有権保存登記の2つを行うことになります。表示登記は、新築後一カ月以内に申請しないと過料に処すると法律で定められています。分譲マンションの場合は、表示登記はマンションを建てた業者が申請することになりますが、一戸建て住宅の場合は建てた人つまり所有者が申請する義務を負います。

 一方所有権保存登記に関しては、分譲マンションについては通常「買った人(所有者)」、一戸建て住宅については「建てた人(所有者)」がその申請をすることになります。しかし登記を怠っても過料の定めはありません。では、所有権保存登記はしなくても良いのでしょうか?答えは罰則はなくとも、所有権保存登記もきちんとするべきです。

 所有権保存の登記とは、その建物についてなされる最初の所有権に関する登記です。あなたが建てたマイホームは、何年後かに住替えにより売却され別の主を迎えるかもしれません。また、終の棲家としてそこに住み続けたとすれば、その建物は相続財産としてあなたの配偶者や子供達に引き継がれていきます。これら所有権の変遷は、保存登記をスタートに記録されていきます。

 つまり、保存登記がなければ、買主、相続人などの新しい所有者への移転の登記も出来ないのです。また、金融機関から建物を担保にお金を借入れる際、金融機関はその建物に抵当権を設定しその登記をすることになります。この抵当権設定登記を行うためにも、前提として所有権保存の登記が必要なのです。住宅ローンを利用したあなたの友人は、抵当設定登記に先立って、もしくは同時に所有権保存登記を行っているはずです。

 もちろん、売却などが決まってからでも保存登記をすることは可能です。しかし年数が経つと手続が面倒になることも考えられるので、新築後速やかに表示登記と所有権保存登記を行うことをお勧めします。


借地借家

引越しの際、敷金も返してもらえず、さらに修繕費を請求されました。どうしたらいいの?

 借りている部屋を出て、引っ越すことになりました。大家さんからは、部屋内部の修繕費がかかるので、敷金を返せないのはもちろん、それでも不足する修繕費を十数万円払うように、と請求されています。

 部屋は丁寧に使ってきたつもりです。たしかに、数年間住んだ分のすり切れや軽い汚れはありますが、そういった部分の修繕まで私が負担しなければならないのでしょうか?

 よくある話ですね。基本的にはこう考えて大家さんとの交渉に臨みましょう。

 もしも、あなたが部屋をタダで使わせてもらってきたのなら、もろもろの補修費ぐらいは負担すべきでしょう。

 しかし、あなたはこれまで家賃を支払ってこられたのです。その家賃はなんのために支払ってきたのかというと、通常の使い方をした場合に生ずる部屋のいたみの補修のため、という意味もあります。だから基本的には、通常の使い方による部屋のいたみの補修費は大家さん負担ですよ、というのが現在の裁判所の考え方です。

 具体的な解決のためによく用いられるのは、国土交通省住宅局によるガイドラインです。 ここでは、通常の使い方で発生した部屋のいたみの修繕費用は大家さん負担、借り手の使い方が通常レベルではないとか、手入れが悪いために発生した部屋のいたみの修繕費用は借り手負担、として具体的な事例が定められています。全部の事例を挙げることはできませんが、たとえば壁紙のいたみなら、

 ● 電気製品の排気による黒ずみ

 ● ポスターを貼るためのピン跡

 ● 日焼け

などは通常の使い方であるとしてそれらの修繕費は大家さん負担になっています。

 一方、あらかじめ設置された照明器具台座を使わずに、あえて別の場所に照明器具を付けたために生じた穴などは、通常の使い方を超えるとして借り手負担での修繕になります。

 また床については、

 ● 畳の日焼け

 ● 家具を置いたことによるへこみ

 ● 飲み物をこぼして、ふき取り等手入れをしても残った汚れ

などは、通常の使い方によるいたみであるとして大家さん負担での修繕になります。

 一方、飲み物をこぼしたあと、手入れを怠ったために生じたシミやカビは借り手負担での修繕とされます。

 さらに借り手負担になる場合でも、修繕の範囲について基準が設けられています。これも全部を挙げることはできませんが、たとえば、畳なら一枚単位で補修、フローリングや壁紙なら1㎡単位で補修、というのが原則とされています。

 ところで、部屋を借りたときの賃貸借契約書には、「大小修繕は借り手の負担とする」などの特約が設けられていることがよくあります。このような特約の効力については、いくつかの判例により、次のような解決が図られています。


特約の内容が借り手を一方的に害するものであれば、消費者契約法によりその特約は無効だ、とする(H16京都地裁判例他多数)。

特約の内容が相当程度に明確具体的に定められていないのであれば、特約が不成立であるとする(H17最高裁判例)。


 いずれも、書面上、修繕は借り手負担とする特約が定められていても、特約の内容によってはその効力を認めず、先ほどのガイドラインなどに従って大家さんと借り手で費用分担することになります。

 最後に、実際にこのような修繕費の請求を受けたとき、とりあえず支払ってしまい、あとからやっぱり納得できない、として支払った修繕費を返せと請求する場合について考えてみます。

 このような場合、「いったん支払ったこと」が、「納得づくで支払ったのに今さら」と扱われて、あなたに不利に働くことがあります。

 納得できない請求を受けたときは、その場しのぎで支払うことはせず、すみやかに司法書士など専門家に相談されることをお勧めします。


マンション

中古マンションの管理費、誰が払うべき?

 中古マンションを購入したところ、マンション管理組合から、前所有者(売主)が滞納していた管理費を支払うよう、請求されました。何故私が請求されたのでしょうか?私に支払い義務はあるのでしょうか?

 真面目に管理費を払っているにもかかわらず、滞納管理費をいきなり請求されれば、誰もが面食らうことでしょう。しかも自分が購入する前の滞納分と聞けば、何かの間違いでは?と思っても不思議ではありません。しかし、管理組合の請求は、決して不当なものではないのです。

 管理費は、マンションの適切な維持管理において必要不可欠なものであるため、滞納され回収できないとなると、重大な支障が生じかねません。そのため、マンション等の区分建物に関する法律(区分所有法)は、管理組合が「滞納管理費を専有部分の特定承継人(買主等)に対しても請求できる」という趣旨の規約を作れるよう、もしくは同様の集会決議ができるよう、管理費の請求権に対する特別な保護を与えました。それにより規約が作成されたり集会決議がなされると、買主にも法的に支払い義務が生じてしまうのです。たとえ、管理費の滞納があったことを知らないで買った場合であっても、支払いを拒むことはできません。質問のケースでは、まず管理組合の規約、さらに集会の決議があったかどうかを調べてみる必要があります。

 買主が滞納管理費を支払った場合、本来の支払義務者である売主に求償(弁償を求める)することはできます。しかし、売主に資力がない、行方がわからない等の事情で、実際に回収することは難しいことが多いようです。このような事態に陥らぬよう、中古マンションの購入にあたっては、滞納管理費はないのか、もしあった場合は所有者が交代する前に清算できるのか、を予めきちんと確認することが大切です。


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